jueves, 13 de diciembre de 2007

El préstamo hipotecario y las comisiones

Si usted fija su atención solo en los tipos de interés, el plazo, el importe, las cuotas de amortización mensuales... Puede llevarse un serio disgusto si no ha ponderado adecuadamente las comisiones que conlleva el préstamo. En una hipoteca conviene que analice en profundidad las siguientes comisiones: comisión de apertura, comisión de cancelación y comisión de subrogación.

Comisión de apertura y estudio. Se incluyen todos los gastos originados por el Banco o Caja de Ahorros las entidades por la tramitación del contrato del préstamo hipotecario. Se calcula en tanto por ciento del importe del préstamo. Generalmente, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato, no obstante, es posible acordar con la entidad financiera abonarla a lo largo de la vida del préstamo. Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Por tanto, debe ser la TAE lo que finalmente compare con las ofertas de otros bancos, dado que, al menos recoge ya las comisiones que con toda seguridad tendrá que pagar por su hipoteca.

Comisión de cancelación o amortización anticipada. Se aplica por la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar parcial o totalmente la hipoteca antes de cumplirse el plazo. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por Ley, las comisiones de cancelación tienen establecidos unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada. En este último caso, debe ser muy consciente de que una muy elevada comisión de cancelación le desalentará si desea amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.
Comisión de subrogación. Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
Estas son básicamente las comisiones que se suelen recoger en los préstamos hipotecarios.

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