jueves, 13 de diciembre de 2007

El préstamo hipotecario: cuestiones importantes en la negociación con la entidad crediticia

Ha llegado la hora de negociar las condiciones de su hipoteca con el Banco. De entrada le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables que le pueden interesar. Por tanto, el primer paso: informarse bien de las ofertes existentes sobre la mejor hipoteca que puedes conseguir. Una rápida visita por sus páginas web les dará pistas importantes.

Una advertencia previa: los productos que oferecen las entidades financieras suelen ser difícilmente comparables (combinaciones diversas de importes, plazos, TAE, comisiones...). Piense por tanto las variables que a usted le interesan, y en función de ello negocie con una entidad, teniendo ofertas de otras entidades que se ajunten lo más posible a sus pretensiones. Se trata de una negociación importante. Para el 90% de la población es la operación financiera más importante que realizaremos en toda nuestra vida. Tómese su tiempo. Cuando analice varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.

Condiciones a prestar especial atención en la negociación con el Banco o Caja:

Comisión por amortización (parcial o total). En muchos casos no se le concede importancia a esta importante variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros años quizás se sienta "prisionero" de su préstamo. Esto puede ocurrir por muchas
circunstancias: ha mejorado su capacidad de ahorro, los tipos de interés del mercado ha bajado sustancialmente (y usted tiene contratado un prestamo con tipos fijos), las ofertas de otras entidade son mucho más atractivas.... Hay que considerar que en un plazo de 20 ó 30 años las condiciones del mercado o las personales pueden variar ampliamente. Incluso en un plazo reducido (12 años) con tipos fijos, el escenario puede variar significativamente. Hace escasamente dos años se dibujaba un escenario de alta estabilidad en los precios. Unos meses más tarde la escalada del precio del petroleo nos va dibujando un escenario menos claro. Piense también que las ofertas del mercado pueden mejorar (como ha sido en los últimos años). Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total. Ver comisiones hipotecas.
Comisión de apertura. Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa. Ver comisiones hipotecas.
Diferencial sobre Euribor (o el índice de referencia escogido)/ Tipos de interés variables . Trate de negociar el menor diferencial posible (las ofertas oscilan entre un 0,75% y un 0,45 en la banca online). En cuanto al índice de referencia a escoger el EURIBOR es el que que históricamente siempre ha tenido un mejor comportamiento que cualquier otra opción. Aunque esto puede variar, obviamente, es un factor muy a tener en cuenta. Aquí sí puede comparar de forma objetiva las oferta de las diferentes Cajas o Bancos. Hágalo a través dell TAE o Tasa Anual Equivalente que es el coste real anual del préstamo. La ventaja es que para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es uno de los datos más importantes de un préstamo hipotecario, por lo que, antes de tomar una decisión por una u otra oferta, es importante tener calculadas las TAE -para iguales plazos e importes-.
Una vez que hayas recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que te puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.


Cuadro de simulación amortización del período completo. Analice, especialmente en aquellos préstamos con variables que cambian durante el plazo de amortización, las cuotas mensuales, la TAE y pagos que tendrá que realizar. De aquí saldrá una mejor percepción de cual puede ser su mejor opción personal y aquello que le convendrá defender más en su negociación con el Banco (poniendo también en la balanza las otras variables: importe, plazo, etc).
Quizás debería dejar un hueco de su tiempo para analizar algunas de las ofertas de la Banca por Internet. Algunas ofertas suelen ser más agresivas, -al tener menos costes operativos-. Aunque por contra, no le será tan fácil una negociación convencional e individualizada.

En general: muestre a su interlocutor que tiene un buen conocimiento del tema. Pida otras ofertas distintas y trate ayudarse con un experto independiente.

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