jueves, 13 de diciembre de 2007

Importe del préstamo hipotecario (hipoteca)

Importe del préstamo hipotecario: el valor de la tasación y los ingresos, nuevos productos

Importe del préstamo hipotecario

Si se dispone a comprar una casa, una de sus preocupaciones será conseguir el importe total de dinero que le pide el vendedor. Otros cálculos aparte, tendrá que hacer una sencilla suma:

Sus ahorros (ej.Ahorro vivienda)
+ Préstamo hipotecario que le dé el Banco
= Importe de la compraventa
+ Impuestos
+ Gastos de escritura, hipoteca, etc.


Si sus ahorros no son muy cuantiosos, el importe del préstamo hipotecario se convierte en decisivo a la hora de poder comprar la vivienda. ¿Cual es el importe del préstamo hipotecario al que puede aspirar?

Generalmente lo bancos ofrecen hipotecas por importe del 80% de la tasación. Las entidades financieras, bancos y cajas de ahorros, conscientes de los altos precios de la vivienda en España han ido sacando productos para superar el límite del 80% de la tasación (máximo legal). Para ello aparecen los conceptos de hipoteca 100, hipoteca de máximo, hipoteca puente, etc.



Empecemos por el principio. Inicialmente hay dos factores que determinan el importe del préstamo que Ud. puede conseguir:

El valor de tasación. En general, la cuantía de préstamo hipotecario que un Banco o Caja le podrá ofrecer estará entre un 70 - 80% del valor de tasación de la vivienda (Según la Ley 2/1981, de 25 de marzo el préstamo garantizado por la hipoteca no puede exceder del 80% en el caso de viviendas). La tasación de la vivienda la realizan empresas especializadas, generalmente por encargo de la entidad (ver tasación de la vivienda) y también viene exigida por la legislación actual española.

Debe tenerse en cuenta que el valor de tasación puede ser inferior al valor de mercado en el momento de su realización, en algún caso hasta un 15%, y, por tanto, se pueden producir problemas de financiación para el comprador de la vivienda, dado que las entidades limitarán la cuantía de la concesión del préstamo a un máximo del 80% del valor de la tasación, no del valor acordado en la compra.


Sus ingresos. Los Bancos y demás entidades crediticias estiman que la cuota de amortización del préstamo (más otras obligaciones comprometidas) no supongan más del 40 por 100 de sus ingresos netos debidamente acreditados. Obviamente, este factor puede verse flexibilizado a la hora de conceder el crédito si el interesado aporta otras garantías (patrimonio, avales, etc.),


Nuevos productos hipotecarios: Hipoteca 100, seguros...

No obstante, como decíamos, las entidades financieras conscientes de los altos precios de las viviendas han ido sacando productos garantizados para cubrir importes superiores al 80% de la tasación. La hipoteca 100 es una denominación popular para aquellos que buscan financiación complementaria. Al respecto:

Un ejemplo de este tipo de productos sería la denominada "Hipoteca Super Revolución". Se trata de una hipoteca - 100 (97% de financiación sobre la tasación) y con la posibilidad de carencia durante los cinco primeros, a través de un seguro hipotecario, como garantía. Este mecanismo del seguro se convierte en una llave de las entidades financieras para poder superar la cuota legal del 80%.
Hipoteca Puente. En muchos casos el comprador ya posee una vivienda y busca una fórmula hasta que venda la vivienda...
Pida a los bancos y cajas de ahorros que le informen de sus nuevos productos.

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